공인중개사법 개정(시행령 개정, 개정 내용, 위반시 조치, 한계점)

2024년 7월 10일부터 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정안이 시행됩니다. 공인중개사의 확인 및 설명의무를 구체화하여 강화하는 내용이 담겨있습니다. 이번 글을 통해 공인중개사법 개정의 시행령 개정, 개정 내용, 개정안 위반시 조치 및 한계점에 대해 함께 살펴보겠습니다.

국토교통부는 이번 공인중개사법 시행령·시행규칙 개정을 통해 건강한 임대차 환경이 되기를 기대하고 있습니다. 궁금하신 사항들을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

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공인중개사법 시행령 개정 및 배경

공인중개사법 시행령 개정 및 배경부터 살펴보면 최근들어 전세사기 문제가 사회적 이슈가 되면서 전세사기 문제를 예방하고자 함입니다. 2023년 국토교통부의 특별단속 결과에 따르면, 전세사기 의심 거래 관련자의 약 43%가 공인중개사와 중개보조원으로 밝혀졌습니다.

정부에서는 공인중개사법 시행령 개정을 통해 공인중개사의 의무와 책임을 강화하고 전세사기 문제를 예방하고자 합니다. 정부는 전세사기 문제와 함께 관리비와 관련된 분쟁도 함께 해결하려는 모습입니다. 공인중개사법 개정안이 시행되면 월세에 관리비를 전가하는 행태를 예방하고, 관리비를 투명하게 관리할 수 있을 것으로 보고 있습니다.

 

공인중개사법 시행령

 

공인중개사법 시행규칙

 

 

 

공인중개사법 개정 내용

아마도 공인중개사법 개정 내용이 무엇인지가 제일 궁금하시리라 생각됩니다. 이번 공인중개사법 시행령 · 시행규칙 핵심 개정 내용을 4가지로 요약해서 정리면 아래와 같습니다.

 

①선 순위 권리관계 명확히 설명

첫 번째로 공인중개사는 임대인(집주인)의 체납 세금, 선 순위세입자의 보증금 등 부동산에 관한 선 순위 권리관계를 명확히 설명해야 합니다. 등기부등본이나 건축물대장 상의 단순한 정보뿐만 아니라, 임대인이 제출했거나 열람에 동의한 정보들도 명확히 설명해야 합니다.

또한, 공인중개사는 위 내용을 잘 설명했다는 내용의 중개대상물 확인 · 설명서를 준비해 임대인이 임차인과 같이 확인하고 서명을 받아야 합니다. 선 순위 권리관계란, 부동산이 경매로 넘어갈 경우 미리 정해진 순위에 따라 경매대금을 나눠 갖게 됩니다. 

경매대금은 가장 먼저 체납 세금 납부에 사용되며, 이후 빚이나 보증금을 정해진 순위에 따라 지급합니다. 이때 나보다 먼저 경매대금을 받는 사람 또는 기관을 선 순위 권리관계에 있다고 말합니다.

 

• 인터넷 전입신고 방법 (확정일자 받는 방법)

 

②임차인 보호제도 설명 의무

두 번째로 공인중개사는 임차인 보호제도 설명 의무가 있습니다. 임차인에게 담보설정 순위에 관계없이 보호받을 수 있는 소액임차인의 범위가 어떻게 되는지, 소액임차인의 최우선변제금이 얼마인지 설명해야 합니다.

거주 지역과 보증금 규모에 따라 소액임차인 최우선변제금이 차이가 있기 때문에 이 기준을 임차인에게 명확히 설명하도록 한 것입니다. 최우선변제금이란, 소액임차인이 보증금을 돌려받을 때 우선순위에 관계없이 다른 사람보다 우선하여 받을 수 있는 금액을 의미합니다.

 

소액임차인 최우선변제 기준

 

 

③공인중개사인지 중개보조원인지 명확히 고지

세 번째 핵심 개정 내용은 부동산에서 현장 안내를 받을 때 안내자가 공인중개사인지 중개보조원인지 명확히 고지하라는 내용입니다. 현행법상 중개보조원이 부동산 매물을 광고하는 것은 불법입니다. 하지만, 이를 위반하고 전세사기에 개입하는 일이 그간 너무 많았습니다. 이 조치로 중개보조원의 불법 중개로 인한 피해가 줄어들 것으로 기대됩니다.

 

④관리비 설명 의무

네 번째 핵심 개정 내용은 공인중개사가 관리비가 총 얼마인지, 관리비에 포함된 항목은 어떤 것인지 임차인에게 설명하도록 관리비 설명 의무를 도입한 것입니다. 공인중개사는 해당 내용을 설명해야 하며, 이를 계약서와 중개대상물 확인 · 설명서에 정확히 명시해야 합니다.

 

 

공인중개사법 위반 시 조치

 

위에서 살펴본 것처럼, 7월 10일부터 시행되는 공인중개사법 개정안은 기존 시행령과 시행규칙 중에서 크게 4가지 사항을 집중 수정했습니다. 위 공인중개사법 개정안 위반 시 조치사항으로는 공인중개사는 6개월 이내의 자격정지를 당할 수 있으며, 500만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

공인중개사법 위반 유형

 

 

 

공인중개사법 개정 한계점

 

과연 정부의 예상처럼 공인중개사법 개정을 통해 전세사기 문제와 관리비 관련 문제가 모두 잘 해결될 수 있을까요? 공인중개사법 개정 한계점에 대한 지적들도 함께 살펴보겠습니다. 이번 개정안을 두고 부동산 현장에서는 몇몇 한계점을 지적하고 있습니다. 

 

먼저, 임대인의 세금 체납 등은 임대인이 계약 전까지 공인중개사에 정보를 제공할 의무가 없어, 공인중개사가 임차인에게 제대로 알려줄 수 없는 구조라는 지적입니다. 그 밖에도 임대인이 거짓 정보를 제공할 경우 확인할 방법도 딱히 없습니다. 공인중개사가 임대인에게 의존하지 않고도 정확한 정보를 얻을 수 있는 방법이 필요하다는 지적도 있습니다.