주택임대차보호법 (대항력, 우선변제권, 소액임차인 우선변제권, 계약갱신 청구권)

주택임대차와 관련된 문제를 겪게 되면 상당한 스트레스를 받는 경우가 많습니다. 이번 글에서는 주택임대차보호법의 대항력, 우선변제권, 소액임차인 우선변제권, 계약갱신 청구권 등에 대한 궁금증을 해결해 드리겠습니다.

주택임대차와 관련해서는 집을 구하고 계약을 하는 문제, 살던 집의 임대인으로부터 보증금을 반환받는 문제, 집에서 하자를 발견하여 손해배상을 진행하는 문제 등 다양한 내용이 있습니다. 해당 문제에 관심이 있다면 이 글이 도움이 될 수 있습니다.

 

 

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주택임대차보호법

주택임대차보호법은 주택임대차 시 임차인(집을 빌린 사람)과 임대인(집주인)의 권리와 의무를 규정하고 있는 법률입니다. 임차인의 권리를 현행 민법으로는 보호하기 어려운 부분이 있어 이를 보완하기 위해 주택임대차보호법이 마련되었습니다.

민법의 특례를 규율한 법령으로 부동산 임차권을 물권화해 부당한 입장에 놓인 임차인의 지위를 강화한 강행법규로, 이를 위반하여 임차인에게 불리하게 작성된 계약은 효력이 없다는 부분과 그외 대표적인 내용으로 대항력, 우선변제권, 소액임차인 우선변제권, 계약갱신 청구권 등을 포함하고 있습니다.

 

주택임대차보호법 기본사항

ⓐ보호대상: 대한민국 국적을 가진 사람

ⓑ제외대상: 외국인, 법인

• 외국인: 원칙적으로 제외대상. 다만, 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 했다면 예외적으로 보호대상 인정
• 법인: 특별한 사유가 없다면 제외대상. 한국토지주택공사(LH)와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상

ⓒ적용범위: 주택임대차보호법은 주택, 즉 주거용 건물의 전부 또는 일부에 대해 임대차하는 경우 적용되며 그 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 주거용 건물의 판단시점은 임대차 계약 체결 시를 기준으로 합니다.

• 주거용 건물
• 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 건물
• 미등기 무허가 건물 (주거생활 용도로 사용되는 주택에 한함)

 

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주택임대차보호법 대항력

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주택임대차보호법의 대항력이란 임차인이 제3자에게 임차사실 및 관련내용을 주장할 수 있는 법률적인 힘을 말합니다. 대항력은 입주(실거주)를 하고, 주민등록 전입신고를 마친 그 다음날부터 발생된다는 점을 꼭 기억하세요.

임차인은 임대인에게 보증금 지급 후 해당 주택에 입주 및 전입 완료를 하게 됩니다. 하지만, 이후 임대인에서 제3자로 소유권 이전이 되고 소유권 이전(낙찰, 승계 등)을 받은 제3자가 임차인에게 퇴거를 요구하였을 때 '대항력'을 주장할 수 있습니다. 

 

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주택임대차보호법 우선변제권

 

주택임대차보호법의 우선변제권이란 임차주택이 경 · 공매에 넘어갈 경우, 낙찰대금에서 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 갖추고 임대차계약서 상에 확정일자를 받아야 우선변제권이 부여된다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

 

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주택임대차보호법 소액임차인 우선변제권

그렇다면 주택임대차보호법의 소액임차인 우선변제권에 대해서도 함께 정리해 드리겠습니다. 소액임차인의 우선변제권이란 확정일자가 늦어 선순위로 보증금을 변제받지 못하는 경우라도 보증금 중 일정금액을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 여기서 말하는 소액임차인이란 보증금이 주택임대차보호법에서 정한 금액(지역별로 다름)보다 적은 임차인을 말합니다.

 

지역별 소액보증금 최우선 변제 한도

 

소액임차인의 최우선변제 요건

• ⓐ소액임차인의 범위에 속할 것
• ⓑ경매신청 등기 전까지 대항력을 갖추고 지속될 것
• ⓒ임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각될 경우
• ⓓ배당요구 또는 우선권행사 신고
• ※위 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

 

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주택임대차보호법 계약갱신 청구권

 

주택임대차보호법의 계약갱신 청구권이란 임차인이 임대인에게 임대차계약 만료일로부터 2개월~6개월 전 기간동안 임대차계약을 갱신할 것을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 임차인은 1회에 한하여 계약갱신 청구권을 행사할 수 있으며, 이때 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 

 

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다만, 계약을 갱신할 때 보증금과 월 임차료는 최대 5% 한도 내에서 증액할 수 있습니다. 오늘은 주택임대차보호법과 임차인 보호를 위한 내용 중에서 대항력, 우선변제권, 소액임차인 우선변제권, 계약갱신 청구권에 대해 함께 살펴보았습니다. 문제 해결에 도움이 되었으면 합니다.