전세사기 (특별법, 피해자 주거안정 지원)

5월 27일 정부는 '전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안'을 발표하였습니다. 작년 5월 전세사기 특별법 발표 이후 지속된 비판에 따른 것으로 보입니다. 이번 글에서는 전세사기 특별법과 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안에 대한 내용을 함께 살펴보겠습니다. 정부는 작년 5월 전세사기 피해자의 주거비 등을 지원하는 전세사기 특별법을 제정했습니다.

 

하지만, 특별법 내용에는 전세 보증금을 돌려받을 방법이 빠져 있다는 비판에 직면하였습니다. 이에 따른 보완책으로 이번 '전세사기 피해자 강화방안'을 발표한 것으로 보입니다. 주목할만한 사항은 더불어민주당 등 야당에서 전세사기 특별법 개정안을 처리하기로 예정된 일자에 하루 앞서 발표했다는 점입니다.

 

 

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전세사기특별법

 

전세하면 전세사기가 먼저 떠오를 만큼 요즘 전세문제가 심각합니다. 어려움을 겪으며 스스로 목숨을 끊는 경우도 있을 정도니 그 피해가 상당합니다. 정부와 여당이 함께 문제해결을 위해 작년에 전세사기 특별법을 발표하였습니다.

 

①전세사기 문제

임대인(집주인)이 많게는 수백, 수천 채까지 무리한 갭투자를 한 후, 집값 하락과 맞물려 보증금을 돌려줄 수 없게 되는 전세사기 문제가 빈번해 졌습니다. 이렇게 전세사기 문제가 발생하면 세입자는 

보증금을 돌려받지 못할 뿐만 아니라, 살고 있던 집에서 쫓겨날 수도 있게 됩니다. 만약 임대인이 은행 등 다른 곳에서 대출 후 갚지 않았다면, 집이 경매로 넘어가고 경매 낙찰금은 은행의 몫이 되기 때문입니다.

 

전세사기 예방법 '체크리스트'

 

 

②전세사기 대책

이런 전세사기 문제가 발생해도 세입자가 살던 집에서 쫓겨나지 않도록 하기 위한 대책으로 전세사기 특별법을 만든 것입니다. 전세사기 대책에 대한 구체적인 내용은 아래와 같습니다.

 

ⓐ세입자 우선매수권 부여

전세사기 발생 시 피해자에게 해당 집을 우선적으로 살 수 있는 권리인 우선매수권을 부여하겠다는 것입니다. 집을 사기 위한 자금을 장기 저금리로 빌려주고, 집을 가질 때 내는 취득세 등 세금혜택도 제공하겠다는 내용입니다.

 

ⓑ아니면 LH가 매수

세입자가 해당 집을 사는 것이 아니면, LH(한국토지주택공사)가 우선매수권을 양도받아 집을 사겠다는 것입니다. LH가 집을 산 후, 세입자에게는 최대 20년 간 시세의 50% 수준으로 싼 가격에 집을 임대해 주겠다는 내용입니다.

 

③전세사기 특별법 비판

전세사기 특별법 발표 후, 정부가 '셋방살이만 보장한다'는 비판의 목소리가 많았습니다. 우선매수권이 부여되도 돈이 없으면 살 수 없고, 전세보증금 마련에 전 재산을 사용하거나 대출 받은 사람은 애초에 집을 살 엄두조차 못 낸다는 이유에서 입니다.

또한, 특별법에 피해 보증금을 돌려줄 방법이 빠져 있다는 비판도 주를 이루었습니다. 야당에서는 정부가 피해자에게 먼저 보증금 보상 후, 추후에 집주인에게 돈을 받아내자는 의견입니다. 여당은 정부가 세금으로 보증금을 대신 주는 거라며 반대입장이었습니다.

 

전세보증금 반환보증 '체크리스트'

 

 

 

 

전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안

 

5월 27일에 발표된 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안의 핵심 내용은 기존 LH(한국토지주택공사)의 전세사기 피해자 지원을 확장하는 것이라 볼 수 있습니다. 핵심내용을 정리해 드리면 아래와 같습니다.

 

①10+10 공공임대 제공

 

LH가 피해자로부터 해당 집을 우선 사들일 권리인 우선매수권을 넘겨 받아 경매로 산 뒤, 공공임대주택으로 피해자에게 최대 20년까지 제공하겠다는 내용입니다. 최소 10년 동안은 임대료를 전혀 받지 않고, 이후 10년 동안은 시세기준 50%~70% 할인된 임대료로 제공하겠다는 것입니다. 

 

• 임대료 부담 없이 공공임대로 10년 동안 안정적인 거주 지원
• 경매 낙찰가를 보증금으로 전환해 월세 차감
• 경매 차익에서 부족 시 국가에서 재정 보조
• 최초 10년 (소득, 자산, 무주택 요건 요구)
• 연장 10년 (무주택 요건만 요구)

 

전세대출 갈아타기 (조건, 금리비교)

 

 

②보증금 손해 회복 지원

피해자의 보증금 손해 회복 지원에 대한 내용도 포함되어 있습니다. 피해자는 경매차익만 수령 후 나갈 수도 있습니다. 예로 LH 감정가가 2억원인 주택을  1억 6,000만원에 LH가 살 경우 감정가와 낙찰가의 차액인 4,000만원을 받고 나갈 수 있습니다.

 

• 퇴거 시 피해 주택 경매 차익 지급
• 정상 매입가보다 낮은 낙찰가로 LH가 매입
• 재정 기금 등을 지원받은 경우, 매입 비용 제외 금액 지급

 

③피해자 전용 정책대출 지원

전세사기 피해자 전용 정책대출을 지원하기 위한 조건도 완화하여 금리 부담을 낮추겠다고 합니다. 예를 들면 임대차계약이 종료되기 전이라도 기존 전세대출을 갈아탈 수 있게 하거나, 주거용 오피스텔 등 지원 대상을 늘리겠다는 내용도 있습니다.

 

④위반건축물 전세사기, 신탁사기 피해자도 주거지원

 

위반건축물 전세사기와 신탁사기 피해자, 다가구주택에 대한 주거지원 내용도 포함되어 있습니다.

 

ⓐ위반건축물 전세사기 지원

건축허가나 건축신고 없이 증축(ex 베란다 불법증축)하는 등 위반건축물 전세사기에 대해 입주자 안전에 문제가 없으면 이행강제금 부과 면제, 한시적 양성화 조치 등이 시행됩니다. 위반사항은 수선을 통해 안심하고 거주할 수 있도록 환경을 조성하겠다는 내용입니다.

 

ⓑ신탁사기 피해자 지원

신탁사기 피해자 지원으로는 LH가 신탁물건의 공개매각에 참여하여, 매입 시 공매차익을 활용하여 피해자를 적극 구제하겠다는 내용도 포함되어 있습니다.

 

ⓒ다가구주택 전세사기 지원

다가구주택의 전세사기 지원 내용은 피해자 전원의 동의로 공공이 경매에 참여하여 해당 주택을 매입 후, 남은 경매차익을 피해액 비율대로 안분 지원하여 피해자의 보증금 피해 회복을 돕겠다는 내용입니다. 

결국 이번 전세사기 피해자 주거안정 지원 강화방안의 핵심은 일반 시세보다 저렴하게 LH가 전세사기 주택을 산 뒤, 피해자에게 임대료 부담 없이 살던 주택에서 10년 동안 살 수 있게 해주겠다는 것입니다.야당이 주도하는 전세사기 특별법 개정안도 5월 28일 국회를 통과하였습니다. 

 

정부가 전세사기 피해자의 전세보증금 일부를 먼저 돌려주고, 나중에 임대인에게 받아내자는 선구제 후회수가 개정안의 핵심 내용입니다. 정부와 여당은 재정부담, 형평성 문제를 거론하며 반대한 상황입니다. 여당의 주거안정 보장이 우선이 될지, 야당의 전세보증금 보전이 우선이 될지 맞서고 있는 상황으로 보시면 되겠습니다.