임대인 임차인 수선의무 (임대인 임차인 수선 목록 리스트?!)

전세 · 월세의 경우에는 하자 발생 시 집수리 비용이 민감한 문제가 되는 경우가 많습니다. 때로는 큰 갈등이 생기는 부분이기도 합니다. 이번 글에서는 하자 발생 시 임대인 임차인 수선의무와 임대인 임차인 수선 목록 리스트 등 문제 발생시 원만한 해결 방법에 대한 궁금증을 풀어 드리겠습니다.

 

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  주택 수선 관련법 (민법)

전세 · 월세를 살다 보면 예기치 못한 하자가 발생 해 수선이 필요한 경우가 발생합니다. 이 경우 주택 수선 관련법 조항은 민법에서 찾아 볼 수 있습니다. 주택 수선 관련 민법 조항의 구체적인 내용을 함께 살펴보면 아래와 같습니다.

 

 

①제623조 (임대인의 의무)

임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.

 

 

②제374조 (특정물인도채무자의 선관의무)

특정물의 인도가 채권의 목적이 때에는 채무자는 그 물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.

 

 

③제615조 (차주의 원상회복의무와 철거권)

차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

 

 

하자 발생 시 임차인은 임대인에게 관련 내용을 알리고 수선 해야하는데 비용이 문제가 됩니다. 수선 항목에 따라 많게는 수십만 원 이상도 비용이 발생하기 때문에 억울하게 지출하는 건 아닌지 걱정을 하게 됩니다. 민법 제623조에서는 임대인은 임차인이 목적물에 살 수 있도록 기본적인 수선 의무가 있다고 명시되어 있습니다. 

 

이와 반대로 민법 374조의 내용에 따르면, 임차인은 계약기간 동안 임차목적물에 대해 선량하게 관리해야 한다고 되어 있습니다. 또, 민법 615조에서는 임차인이 임대차 계약을 맺은 주택을 기간 종료 후 반환할 때는 원상회복 의무가 있다고 명시하고 있습니다. 해당 내용은 계약서에도 명시가 되는 사항입니다. 

 

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  임대인 임차인 수선의무

그렇다면 전세 · 월세 주택의 하자 발생 시 임대인 임차인 중 수선의무는 누가 더 클까요? 수선비용 문제와 함께 살펴보겠습니다. 법원 판례에 따르면 수선 없이 임차인이 주택을 정해진 목적에 따라 사용할 수 없을 정도의 하자라면 임대인에게 수선의무가 있습니다.

반대로, 큰 수선비용을 들이지 않고도 쉽게 수선할 수 있을 정도의 사소한 하자로 임차인의 사용 · 수익을 방해할 정도가 아니라면 임차인에게 수선의무가 있다고 합니다. 사례를 살펴보면, 8년 정도 사용한 보일러가 고장이 발생했습니다. 임대인 입장은 지금까지 고장 없이 잘 사용했다며 임차인의 잘못이라는 주장입니다. 

 

보일러의 경우 10년을 교체 주기로 권장하고 있으며, 수선비용 · 교체비용이 많이 발생합니다. 해당 사례에서 보일러 노후화로 인한 고장이라면 수선하지 않으면 임차인이 계약 목적에 맞게 사용 · 수익할 수 없는 상태가 되기 때문에 임대인에게 수선의무가 있다고 명시되어 있습니다. 하지만, 겨울철에 보일러의 동파 방지를 위해 헌 옷을 덮는 등 관리 소홀이 하자의 원인일 경우에는 임차인에게 수선의무가 있습니다.

이처럼 큰 수선비용과 임차인이 생활하기 어려울 정도의 하자는 임대인, 그 작은 수선비용과, 사소한 하자는 임차인이 수선해야 한다는 대전제를 기억할 필요가 있습니다. 여기에 더해서 만약 하자의 원인이 임차인에게 있다면 큰 수선비용이 들고, 큰 하자라 하더라도 임차인이 수선해야 하는 것입니다.

 

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  임대인 임차인 수선 목록 리스트

전세 · 월세 주택의 하자 발생 시 가장 먼저 확인하게 되는 것이 임대인 임차인 수선 목록 리스트가 아닐까 생각해 봅니다. 임대인과 임차인의 수선 목록 리스트에 대해 결론부터 정리해 드리면 아래와 같습니다.

 

 

임대인 수선 목록 리스트

• 상하수도
• 벽 · 도배 · 장판
• 세면대 · 욕조 · 변기
• 싱크대
• 도어락
• 옵션 가전제품
• 빌트인 가전제품

 

 

임차인 수선 목록 리스트

• 형광등
• 샤워기
• 수도꼭지
• 방충망
• 도어락 건전지
• 셀프 인테리어
• 천공 및 타공 흔적

 

 

정리해보면, 임대인은 상하수도, 보일러, 주요 설비의 노후 불량 등에 대한 수선의무가 있습니다. 세면대, 변기, 욕조, 옵션 가전, 싱크대, 도어락, 벽 등의 하자는 주택에 비교적 큰 결함이 생기는 구조적 하자들입니다. 가장 궁금증이 많은 부분으로 빌트인 가전에 대한 하자입니다. 

 

임차인의 원상회복 의무가 우선하지만, 임차인의 고의 · 과실이 아닌 경우는 임대인이 수선해야 합니다. 반면, 임차인은 형광등, 방충망, 도어락 건전지 같은 사소한 하자와 본인의 고의 · 과실로 인한 파손이나 셀프인테리어 원상회복 비용, 임대인에게 하자를 알리지 않아 악화된 하자 등에 대한 수선의무가 있습니다.

 

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