분양가 상한제 실거주 의무 3년 유예, '대체 왜 중요할까?!'

2021년부터 시행되어 온 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무 제도가 3년간 유예 결정이 되었습니다. 분양가 상한제 아파트 실거주 의무 도입으로 수도권 아파트 청약에 당첨된 사람의 경우, 

수억 원에 달하는 분양금액 잔금을 전세금으로 충당할 수 없어 모두 청약자가 부담할 수 밖에 없었습니다. 이번 실거주 의무 3년 유예 조치로 인해 아파트 청약자의 부담이 한층 완화될 전망입니다.

 

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  분양가 상한제

분양가 상한제란 집 값과 주택 공급의 안정화를 견인하기 위해 아파트 가격을 일정한 수준 이하로 분양하는 제도를 말합니다. 분양가 상한제는 1977년 주택청약제도와 함께 시작되어 실시와 폐지를 반복하다가 2020년부터 민간 택지에도 전면 도입이 되었습니다. 현 정부는 분양가 상한제 폐지를 대선 공약으로 걸고 3년 만에 폐지를 추진하였지만 아직 폐지되지 않고 있습니다.

 

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  분양가 상한제 아파트 실거주 의무 3년 유예

여야가 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 3년 동안 유예하기로 합의 하였습니다. 2/29일 열리는 국회 본회의를 통해서 주택법 개정안을 통과시킬 예정입니다. 실거주 의무 폐지를 주장하던 여당과 폐지는 불가하다는 야당이 무려 1년 2개월 만에 실거주 의무 3년 유예라는 합의에 도달한 것입니다.

 

 

①실거주 의무 유예 의미

분양가 상한제 아파트의 실거주 의무 유예는 청약 당첨자에게 상당한 호재임을 의미합니다. 보통의 경우 아파트 청약에 당첨되면 계약금 10% 정도를 먼저 납입하고, 이후에 중도금 60%와 잔금 30%를 나누어서 납입하게 됩니다. 실거주 의무가 있다면 잔금 30%를 반드시 본인의 돈이나, 대출을 통해 충당해야만 합니다. 

 

하지만, 실거주 의무가 3년 유예가 결정되면서 잔금을 치를 시기에 전세 세입자를 구해서 전세금으로 잔금을 낼 수 있게 된 것입니다. 잔금 조달을 위해 무리하게 대출을 받아야 했던 청약 당첨자는 안도의 상황이 된 것이죠. 당장 새 아파트에 입주하기 위해 기존의 전셋집 계약을 바꿔야 할 필요성도 사라지게 되는 것입니다.

 

 

②둔촌주공 사례

단군 이래 최대 재건축으로 꼽히는 서울 강동구 올림픽파크포레온 아파트(둔촌주공) 단지가 크게 수혜를 누릴 것으로 주목 받고 있습니다. 내년 1월 이었던 입주일이 올해 11월로 앞당겨지면서 청약 당첨자들의 잔금 마련 문제가 시급했었기 때문입니다. 둔촌주공 당첨자 중에서 일부의 경우 잔금 납부 부담으로 분양권 전매까지 고려하던 상황이었습니다.

 

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  실거주 의무 도입부터 현재까지

실거주 의무는 문재인 정부 때 아파트 분양 투기를 막기 위한 방안으로 도입이 되었습니다. 새 아파트에 거주하지도 않을 사람들이 단순히 시세차익 만을 노리고 아파트를 분양받은 뒤, 전세금을 받아 분양대금을 치르는 투기 행위를 차단하려 했던 것입니다. 

 

실거주 의무를 위반하게 되면 청약 당첨이 취소되며, 형사 처벌까지 받게 되어 있습니다. 하지만, 전세를 놓고 수년 뒤 입주하려고 했던 실수요자들까지도 실거주 의무에 걸리게 되어 반발도 심했습니다. 2022년 하반기에 아파트 분양 시장이 침체되자, 현 정부는 부동산 경기를 회복시키기 위해 실거주 의무 폐지를 선언 했습니다.

그 이후로 1년 이상이 지났지만 야당의 반대로 인해 현재까지 폐지되지 않고 있으며, 실거주 의무 폐지 내용이 담긴 주택법 개정안은 국회에 지금까지 계류되어 있었습니다. 그러던 중, 총선이 약 1달 반가량 남아있는 현 시점에서 여야가 분양가 상한제 아파트의 실거주 의무를 폐지 대신 3년 유예하기로 합의한 상황입니다.

  실거주 의무 3년 유예, 한계 및 기대 효과

실거주 의무 3년 유예 결정으로 인한 기대 효과도 있지만 한계도 분명 있다고 보여집니다. 한계와 기대 효과에 대해서도 함께 소개해 드리겠습니다.

 

 

①한계

오랜 시간을 거쳐 여야가 실거주 의무 3년 유예라는 절충안을 합의했지만, 여전히 혼란의 가능성이 있다는 지적이 있습니다. 전세계약의 경우 통상 2년 주기로 체결되기 때문에, 3년이라는 기간은 향후 문제의 소지가 될 수 있다는 의미 입니다.

전세 세입자의 경우 2년 계약이 만료되면 2년 간 추가로 계약 갱신을 요구할 수 있는 '갱신청구권'이 있어, 이럴 경우 3년인 유예기간과 충돌이 불가피하다는 것 입니다. 또한, 실거주 목적이 없는 투기 세력에게 유리한 정책이라는 비판도 피하기는 어려워 보입니다. 실거주 의무 유예로 인해 시세차익을 노리는 투기 수요도 높아질 수 있기 때문입니다.

3년 이라는 시간이 부족할 수 있다는 우려도 있습니다. 잔금이 부족해 전세를 내놓은 경우에 자금을 마련하는데 3년은 부족한 시간일 수 있습니다. 또, 자녀의 학업 문제로 거주지를 옮기기 힘든 경우도 있을 수 있기 때문입니다.

 

 

②기대 효과

기대 효과로 상승세를 이어가고 있는 전셋값이 안정화 될 것이라 예측하고 있습니다. 실거주 의무 부담 완화로 입주를 앞둔 아파트 단지를 중심으로 전월세 매물이 풀리면서 가격이 내릴 것이란 전망입니다. 하지만, 일각에서는 국지적인 영향만 있을 뿐 전체 시장으로의 파급 효과는 적을 것이란 예측도 공존합니다.