스트레스 DSR 의미 계산 및 효과, '대출한도 확 줄어들까?!'

오늘은 최근 도입을 앞두고 있는 스트레스 DSR 도입 시기와 의미 및 효과에 대해 소개해 드리겠습니다. 스트레스 DSR 도입 시 대출한도가 확 줄어들까? 걱정하시는 분들이 많기에 꼼꼼히 체크해 보셨으면 합니다. 

2023년 한 해 동안 가계 대출은 무서울 정도로 많이 증가하였습니다. 부채 비율이 100%를 선 나라는 국제협력개발기구(OECD) 회원국 중에서 한국이 유일 했습니다. 상황이 이렇다보니 정부에서도 당연히 가계부채를 줄이기 위한 많은 대책들을 발표했습니다. 작년 말 공개된 스트레스 DSR 제도도 대책들 중의 하나였습니다.

 

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  스트레스 DSR 의미

스트레스 DSR의 의미는 대출한도를 정하기 전에 DSR을 산정할 때 미래의 금리 인상 가능성까지 함께 고려하는 제도를 말합니다. 대출한도는 원래의 대출금리에 스트레스 금리를 가산해 계산하게 됩니다.

본인의 신용등급에 따른 대출금리가 연 2.5%라고 가정해 보면, DSR을 계산할 때에는 1.5%P~3%P 한도 내의 스트레스 금리를 더하여 연 5.5% 금리를 적용하게 되는 방식입니다. 이렇게 되면 1년에 갚아야 하는 원리금(원금+이자)의 총합이 높게 산출되기에 대출한도는 자연히 줄어들게 되는 것입니다.

 

 

①DSR이란?

DSR이란 총부채원리금상환비율(Debt Service Ratio)의 줄임말로, 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율을 말합니다. 대출 규제를 위해 활용되는 대표적인 지표가 되고 있습니다.

현재 국민 누구나 1억 원 이상의 대출을 받을 때 40%의 DSR 제한을 적용 받고 있습니다. 1년에 4천만 원을 벌고 있다고 하면 1년 동안 내는 총 원리금 상환액은 1,600만 원(4천만 * 40%)을 넘으면 안 되는 것입니다.

 

 

②스트레스 금리

스트레스 금리는 최근 5년 이내에 최고 금리에서 현재 금리를 뺀 값을 의미합니다. 5년 이내 최고 금리가 연 6%이고 현재 금리가 연 2%면 스트레스 금리는 4%가 됩니다.

 

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  대출규제 이유

대출 규제 정책을 실시하는 이유는 가계 부채 증가로 인해 발생되는 문제가 심각하기 때문입니다. 주택담보대출 수요가 급격히 증가하면서 가계부채가 크게 증가 하였는데,

금리가 오르면서 이자 부담이 가중된 상황입니다. 금리가 낮을 때 DSR 40% 조건으로 대출을 받았다고 하더라도, 금리가 오른 후에 따져보면 DSR이 40%를 넘기는 경우가 많아진 것 입니다.

  스트레스 DSR 도입 시기

스트레스 DSR 도입 시기는 일단 오는 26일부터 은행권 주택담보대출(주담대)을 대상으로 시행이 됩니다. 하지만, 갑작스러운 대출한도 감소 부담을 완화하기 위해서 단계적으로 적용이 될 예정입니다.

올해 6월에는 은행의 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권의 주택담보대출로 범위가 확대되고, 연말에는 은행권과 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출 모두에 적용이 될 예정입니다.

금리 역시 단계적으로 반영될 예정입니다. 올해 상반기에는 스트레스 금리를 25%, 하반기에는 50%만 우선 반영하고 2025년부터 100% 적용을 예정하고 있습니다. 결과적으로 올해 상반기 대출한도는 2~4%, 내년에는 6~16% 정도 감소할 예정입니다.

 

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  스트레스 DSR 계산 방법

스트레스 DSR 계산 방법은 아래와 같습니다. 현재 나의 대출 금리에 더할 스트레스 금리를 계산하고 거기에 시기별 적용율(25%, 50%, 100%)를 곱해 산출된 가산금리를 적용하는 방식입니다.

스트레스 금리는 하한1.5%~상한3.0% 입니다. 여기서, 올해 6월 까지는 산출된 스트레스 금리의 25%만 적용, 6월 이후에는 50% 적용, 2025년 부터는 100%를 적용하여 계산하게 됩니다.

 

• 스트레스 금리 = A - B, (단, 하한1.5% ~ 상한3.0% 적용)
• A(직전 5년 최고 금리)
• B(현재 금리, 매년 5, 11월 기준 금리)

 

 

①스트레스 DSR 계산 예시 #1

• A(직전 5년 최고 금리): 5.64%(22년 10월)
• B(현재 금리): 기준금리 4.34%(24년 1월)
  
  
• 스트레스 금리 = A-B = 1.3%(X) → 하한1.5% 
• 가산금리 = 1.5% * 25% = 0.375%

 

 

②스트레스 DSR 계산 예시 #2

올 하반기 9월에 대출 가정 시,

• A(직전 5년 최고 금리): 5.64%(22년 10월)
• B(현재 금리): 기준금리 3.64%(24년 8월 가정)
  
  
• 스트레스 금리 = A-B = 2.0%
• 가산금리 = 2.0% * 50% = 1.0%

 

  

  스트레스 DSR 도입 효과

정부의 가계 부채 감소 정책의 일환으로 스트레스 DSR 도입이 예정된 가운데, 시행하게 되면 과연 어떤 효과가 있는 것인지 궁금해 하시는 분들이 많으십니다. 도입 효과를 살펴보며 아래와 같습니다.

 

 

①대출한도 감소

스트레스 DSR이 도입되면 가계 대출한도가 확 줄어들게 될 전망입니다. 많게는 수천만 원씩 줄어들 것으로 예상하고 있습니다. 연 소득이 5천만 원인 사람이 스트레스 금리 0.375%(스트레스 금리 하한인 1.5%의 25%)를 적용받으면, 기존 3억 3천만 원이었던 대출한도가 3억 1,500만 원으로 약 1,500만 원(약 4%) 줄어들게 됩니다.

 

 

②가계부채 질적 개선

스트레스 DSR 도입의 또 다른 효과로는 가계부채의 질적 개선을 생각해 볼 수 있습니다. 스트레스 금리를 적용 받을 때 조금이라도 완화된 조건으로 받을 수 있는 혼합형 · 주기형 대출 또는 순수 고정금리 대출에 대한 선호도가 높아지길 기대해 볼 수 있습니다.

혼합형 · 주기형 대출 또는 순수 고정금리 대출의 경우 금리가 달라져도 이자 부담이 크게 변동되지 않기 때문에 금리 변동 리스크로부터 상대적으로 안전합니다.

 

 

③혼합형 · 주기형 대출

혼합형은 일정 기간동안 고정금리를 적용한 후에 변동금리로 전환되는 대출 상품입니다. 주기형은 일정 주기로 금리가 변동되는데, 금리 변동 주기가 돌아오기 전까지는 고정금리를 적용하는 대출 상품입니다. 혼합형은 고정금리 적용 기간이 길수록, 주기형은 금리가 변동되는 주기기 길수록 스트레스 금리가 완화되어 적용되는 것입니다.

  시장 반응

스트레스 DSR 제도가 시해되면 대출한도가 감소하기 때문에, 제도 시행 직전까지 대출 수요가 집중될 것으로 예상됩니다. 특히 대출 갈아타기 신청이 집중될 것으로 보입니다. 스트레스 DSR이 도입되면 대출을 갈아탈 때 기존 대출과 신규 대출 가능 금액에 차이가 생길 수 있기 때문입니다.