전세 사기 피하는 방법, '예방 체크 리스트?!'

최근 뉴스를 통해 세입자의 마음을 두 번 울리는 전세 사기에 대한 내용을 종종 접하고 있습니다. 이번 글에서는 전세 계약 시 전세 사기 피하는 방법, 전세사기 예방 체크 리스트에 대해 팩트를 중심으로 소개해 드리겠습니다.

부동산 가격의 상승과 함께 부쩍 높아진 집 값으로 인해 내집 마련은 점점 더 어려워지는 현실입니다. 전세 계약 전 사기를 피하는 방법과 예방 체크 리스트를 꼭 확인하셔서 피해보는 일이 없으셨으면 합니다.

 

 

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  전세계약

전세계약은 임대인이 지정한 금액을 세입자가 한 번에 지불하고, 그 집을 일정 기간동안 사용할 수 있는 권리를 얻는 것을 말합니다. 세입자는 집을 사용하는 대신에 돈을 임대인에게 빌려준 것이고, 임대인은 대신에 집을 사용할 수 있게 해준 것입니다.

전세계약이 끝나면 원래의 전세금을 다시 돌려받게 되는데, 이 때 임대인이 돈을 돌려주지 못하면 법적(전세 임대차 보호법)으로 보호받을 수 있습니다. 따라서 전세계약은 임대인과 세입자 양측 모두에게 이점이 있습니다.

 

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  전세 임대차 보호법

전세 임대차 보호법은 세입자의 주거 안정을 위해 만들어진 법입니다. 이 법에 따르면, 임대인이 세입자의 동이 없이 임대 계약을 해지하거나 전세금을 인상할 수 없습니다.

또한, 전세금 반환을 보장하기 위해 전세금 반환보증제도를 도입하였고, 임대인의 파산 등으로 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 전세금 보호제도를 마련하고 있습니다. 즉, 세입자의 권리를 보호하고 주거 안정을 도모하는 법입니다.

전세 임대차 보호법에 따라, 일반적으로 전세 계약 기간은 최대 2년입니다. 그러나 세입자가 계속 거주하고자 하는 경우, 계약이 종료된 후에도 최대 2회, 각각 2년씩 연장할 수 있습니다.

따라서 최대로는 이렇게 총 6년까지 전세계약을 유지하고 거주할 수 있게 되는 것입니다. 이를 '전세 보호 기간'이라고 부르기도 합니다. 이 기간 동안 임대인은 세입자의 동의 없이 계약을 해지하거나 전세금을 인상할 수 없습니다.

  전세 사기 피하는 방법

전세 계약 전 꼭 확인하셔야 하는 전세 사기 피하는 방법(전세사기 예방 방법)에 대한 정보를 안내해 드리겠습니다. 결론부터 말씀들리자면, 전세 계약 전과 후를 나누어서 체크 리스트를 중심으로 확인이 필요하겠습니다.

 

• 전세사기 안 당하는 방법 총정리?!

 

 

1.  전세 계약 전 체크 리스트

• ①주변 매매가, 전세가 必 확인하기
• ②주택 임대차 표준 계약서 사용하기
• ③임대인의 세금 체납여부 확인하기
• ④근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인하기
• ⑤선순위 보증금 및 확정일자 부여 현황 확인하기
• ⑥전입세대 열람

 

 

①주변 매매가 및 전세가의 경우 아래의 방법으로 확인해 보실 수 있습니다. 

▶인터넷을 통해 빠른 확인이 가능해요!

• 국토교통부 실거래 공개 시스템
• 국토교통부 모바일(App) 부동산 실거래 정보
• 한국부동산원 부동산테크
• 시세정보업체(네이버 등)

▶인근 부동산 공인중개사를 방문하여 직접 확인해 볼 수 있습니다.

 

②전세 계약 시 주택 임대차 표준 계약서 사용을 권장합니다. 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 사기를 피해를 예방할 수 있습니다. 공인중개사에게 표준 계약서를 사용하도록 요청하시면 되며, 주택 임대차 표준계약서는 https://rtms.molit.go.kr에서 직접 다운로드도 가능합니다.

 

③임대인의 세금 체납여부를 확인해 보셔야 합니다. 미납세금이 있을 경우 임차인의 보증금에 우선하여 변제될 수 있으므로 전세 사기 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 미리 가늠해 볼 수도 있습니다.

임대인의 동의를 받아 임대인의 납세증명서를 받아 보면  체납여부를 확인 가능합니다. 납세증명서의 경우, 국세는 세무서에서 지방세는 주민센터에서 발급이 가능합니다. 임대인이 직접 발급하는 경우라면 온라인 홈택스(or 위택스) 등에서 발급 가능합니다.

 

④근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인을 통해 부채 규모를 확인해 봐야 합니다.    전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권  등 물권 순위에 따라 변제 순위가 결정되므로, 전세 보증금보다 우선 변제되는 채권 규모를 확인하여,

돌려 받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠해 볼 수가 있습니다. 인터넷 등기소나 무인민원발급기를 통해 등기부등본을 발급해 보면 [을구]란에서 근저당 및 전세권 확인을 할 수 있습니다.

 

⑤,⑥선순위 보증금도 확인해 보셔야 합니다. 다가구주택의 경우라면, 다수의 임차인이 존재하는 것이므로 세입 당사자보다 우선 순위의 보증금을 확인하여하며, 향후 전세 사기 피해를 겪었을 때 변제 받을 수 있는 금액을 가늠해 볼 수 있습니다.

임차인 또는 임대인이 주민센터나 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급 받아 보시면 확인이 가능합니다. 임대차계약 이전에 확인하려면 임대인의 동의가 필요합니다.

 

 

2. 전세 계약 후 체크 리스트

• ①임대차계약 신고(확정일자 부여)
• ②전입신고(위반 시 과태료 및 보증금 보호 X)
• ③전세보증금 반환 보증

 

①임대차계약 후에 신고는 법적인 의무사항 입니다.
▶신고대상

• 지역: 전국(道관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함)
• 금액: 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과 시 신고

 

임대차계약 신고를 하면 확정일자가 부여되며, 법적으로 우선변제권을 보호받을 수 있게 됩니다. 온라인으로 신고하거나, 관할 주민센터를 방문해서 신고하시면 됩니다. 확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서가 필요합니다.

 

②전입신고 또한 법적인 의무사항입니다. 전입신고 사유 발생일로부터 14일 이내에 신고하여야 하며, 위반 시에는 과태료 최대 5만 원이 주민등록법에 의해 부과됩니다. 가장 중요한 부분은 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다. 관한 주민센터를 방문하여 신고하거나 또는 온라인(정부24)으로 신고하실 수 있습니다.

 

③전세보증금 반환 보증에 가입하여야 합니다. 전세가격 하락 등으로 임차인이 임대인(집주인)에게 보증금을 돌려받지 못하게 될 경우에 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드리게 됩니다.

주택도시보증공사 기준, 수도권의 경우에는 보증금 최대 7억 원, 비수도권의 경우에는 최대 5억 원까지 보증 가입이 가능합니다. 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 되겠습니다.

이상으로 전세 사기 피하는 방법(전세사기 예방 방법)에 관해 전세 계약 전, 후의 체크 리스트를 중심으로 함께 살펴보았습니다. 잘 확인하시어 사전에 피해를 예방할 수 있었으면 합니다.